全国“烂尾楼第一城”是谁?2022年会全面取消预售吗?

    发布时间:2022/6/24 16:13:49来源:jian***

  • 近日,“郑州最高学历楼盘停工”上了热搜,引发高度关注。据悉,该楼盘于去年12月停工,期间1057户高材生业主们,组成了法务组、监督组、视频组、新媒体组等,多次与房企政府部门沟通协商,还写了近7万字的文章发表,即便如此努力,仍然未促成开发商复工。6月23日,每日经济新闻报道,该楼盘10亿资金被挪用。

    全国“烂尾楼第一城”是谁?2022年会全面取消预售吗?央媒回应了


    考虑到,最近几年河南省烂尾楼层出不穷,很多业主担心,问题一直拖下去,自己也可能沦为烂尾楼房主。

    该楼盘的问题经此大规模曝光后,相信一定会受到相关部门的高度重视,后续也会出台对应的解决方案,网络舆论的施压,无疑为该楼盘复工,做出了巨大贡献。

    不过,全国仍然现存的千千万万烂尾楼,可就没那么幸运了。笔者身边就有这样的真实案例:烂尾楼业主努力了很多年,跑断了腿,也没等来楼盘复工。最可恶的是,房子虽然停工烂尾了,但是银行的贷款,每月都要按时一分不少地还。更有一些楼盘一停工就是十几年,曾经买房的年轻小伙,已然熬成了沧桑大叔。

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    那么问题来了,楼盘为什么会烂尾,全国“烂尾楼第一城”又是谁呢?

    首先,开发商楼盘烂尾,并不是因为没钱,很多时候都是因为摊子铺得太大,资金链断裂了。

    开发商做一个项目,一般2-3年,净利润大概是5%左右,融资成本低的净利润可能能达到8%-10%。但一个开发商如果只做一个项目,显然难成气候。为了规模,所以有点实力的开发商都在全国到处拿地。也就是说,同一时间,开发商可能有100个项目在开工建设。其结果就是,开发商不仅垫资了很多钱,而且向金融机构融资了很多钱。

    这就造成了一种可能性,就是有一天开发商借不到钱了,资金链断裂了,这100个项目都有停工的可能性。如果债务问题始终得不到解决,开发商就会申请破产,最后有些项目可能就永远也无法复工了,于是就成了烂尾楼。

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    为什么开发商能把摊子铺大?因为“预售”的存在——前些年,房地产高周转时代,开发商拿到土地后,4个月就可以开盘预售,最快可以做到6个月现金流回正再投资。换言之,房子可能刚刚出地面,开发商就已经把销售回款拿到手了。实际上,等购房者付完首付款,开发商就可拿到银行贷款进行滚动开发——预收款可以进行再拿地或者是继续开发。

    虽然后期出台了楼市新政,对商品房预售资金进行监管,但达到条件的开发商仍然可以使用预售资金:1、取得《商品房销(预)售许可证》的,可使用商品房预售资金监管额度的30%;2、达到主体结构封顶的,可使用商品房预售资金监管额度的80%;3、预售商品房完成不动产首次登记后,予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。

    这两年,国家针对房地产企业收紧了融资政策,用“三道红线”、“贷款集中度管理”等手段,封锁了一大批民营房企的非正常融资渠道,其结果是开发商现在很难“借银行的钱滚动开发”了。不过由于“预售”的存在,开发商仍然可以用购房者的钱周转。

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    很多人可能不知道,商品房预售制度在房地产行业已经运行了28年之久了——起源于香港商人霍英东发明的炒楼花,1994年引入内地房地产市场。而预售制的发明,主要也是为了解决当时商品房市场不成熟,房企自有资金短缺、资金来源渠道少的问题。

    通过我们前文所说的,预售制虽然帮助开发商解决了资金问题,但却对购房者极为不利——预售制在设计时就对购房者的权益保护有失公正,这体现在三个方面:

    第一,房子没建好,开发商就有资格预售,这等于是用购房者的钱滚动开发,说不好听的叫“空手套白狼”;第二,购房者交了钱,而且还要在没收房前还1-3年的房贷,这部分损失要计算在内,当然交款以后还不得不承担购房合同违约的风险;第三,期房预售制给了开发商虚假宣传的可乘之机,如此一来,买房人的利益很难保障。此外工程烂尾、违规销售、房屋质量、面积调整、容积率变更、延期交付等问题,都可能引发房产交易纠纷。

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    那么全国“烂尾楼第一城”是谁?答案就是郑州。

    根据克而瑞公布的“2021年末24个重点城市已停工、延期交付问题项目汇总情况”统计报告,截至2021年年底,在其24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。而“问题项目”5强城市分别是:长沙、郑州、武汉、重庆、昆明。

    值得一提的是,长沙是2021年尚未交付问题项目总数最多的城市,问题项目高达28139套。而郑州是全年项目总成交量中,问题项目占比最高的城市,占比高达28%,所以“全国烂尾楼第一城”是郑州。事实上,在民间一直流传着“郑州不买房”的俗语。很多业内人士也直言告诫购房者,在郑州买房,首要是安全,即擦亮眼睛,选择有实力靠谱的开发商,其次才是买到能涨的房子。

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    全国每年的问题项目可能高达数十万套,烂尾楼也有几万套,那么到底该如何解决这一影响恶劣的重大问题呢?采取什么办法,才能确保购房者,再也不用担心购买到烂尾楼呢?专家直言:取消预售制,可彻底告别烂尾楼。

    这是绝对正确的大实话,取消商品房预售制度,购房者买到的都是现房,怎么可能烂尾?再者说了,取消预售对于买房人而言,是天大的利好,因为买之前就可以实地了解房源的真实质量,并且购买后几乎可以直接入住,不用再等2-3年,节约了租房的钱,更不用提前还贷。

    事实上,早在17年前,就有权威部门提议全面取消预售制了——2005年,央行在《2004年中国房地产金融报告》中提到:房地产业是支柱产业,但是房地产信贷存在风险,建议取消房屋预售制度。另外,最近几年也有不少权威媒体发声支持取消预售:人民日报在标题为《取消预售制,调研可先行》文章中也直言,取消预售制,长期看或不可免。

    更重要的是,取消预售对于整个房地产行业来说,也是好事一桩。加速行业洗牌,资金实力不强的开发商会被淘汰出局,有实力的龙头房企,就会强者恒强。我们不止一次说过,房地产现在最大的问题就是开发企业数量庞大、太分散、难监管,这直接导致了产品质量参差不齐,而且乱象丛生。取消预售,房地产行业集中度会大幅提高,这也有利于完善的市场规范监管体系建立。最终受益的还是购房者。

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    既然取消预售制有那么多的好处,为什么迟迟不能付诸实施呢?网络上一直在传言2022年预售制会全面取消,这种说法又是否属实呢?

    首先,正如很多专家所反对的那样,取消预售制,将会有大量的开发商面临倒闭。经济学家陈海滨直言,如果取消预售制,至少有75%的房企将会倒闭。

    为什么取消预售制开发商会大量倒闭?2021年房地产开发总投资147602亿元,商品房预售比例在80%以上,若全面取消预售,地产商马上面临财务压力和流动性危机。根据买地到交房约30个月计算,若取消预售,资金周转能力或延迟10至24个月不等。

    正如房地产专家刘晓博所言,取消预售有利于龙头房企更大更强,整个房地产行业会日益“寡头化”,与此同时,数以万计的中小房企将被挤出市场——现房销售,最考验开发商的资金实力和运营能力,一旦预售取消,开发商必须要用自有资金拿地、开发、装修、销售,这其中很难再涉及像今天这样的高度融资。据懂行人透露,有些开发商,操盘百亿大盘,但自己投入的资金不到十分之一。这意味着,开发商把风险全部转嫁给了购房者和银行等金融机构。

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    其次,房地产预售制是市场陋习,已经到了该结束的时候。但不得不说,短期预售制仍然不能全面取消,理由有二:一方面,全国几乎所有的开发商都是高负债经营,这种模式已经持续了二三十年了,突然取消预售,开发商资金链会断裂直至倒闭,到时候会有一大堆的烂尾和银行坏账;

    另一方面,开发商突然大面积倒闭,就会导致新房供应严重不足,这不利于稳楼市、稳房价。举个例子,现在全国有10万家开发商,全年供应1000万套住房,但是取消预售,可能只剩下3万家开发商活着,每年的新房供应就可能只有500万套。新房严重供不应求的情况下,房价很难保证不大幅上涨。预售取消,老百姓确实能买到现房了,也不会出现烂尾等情况了,但是买房大概率要多花更多的成本了。

    2022会全面取消预售吗?央媒人民日报早就回应了:全面取消预售制度需要合适的土壤,目前能达到这个标准的城市不多。言外之意,目前全国只有少数城市可以逐步取消预售。也就是说,2022不可能全面取消预售。

    央媒也给出了相关依据:第一,取消预售,对中小开发商来说是灭顶之灾,而且这部分开发商市场占有率很高。大量中小开发商倒闭,短期内土地供应不足,会对房地产市场造成波动,甚至导致房价上升。

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    第二,全国95%以上的城市都严重依赖土地财政,正因为此预售不可能全面取消。取消预售,开发商拿地积极性会大幅下降,可能导致全国很多中小城市的土地流拍,这对严重依赖土地财政的城市来说,是不能接受的。

    对此我们颇为赞同,今年前5个月,百强房企中就有6成没拿地,根本原因是缺钱。要知道,这还是在预售没取消的情况下,一旦全面取消预售,可能会有更多的民企不拿地,这对于市场来说,也是毁灭性的打击。

    综上所述,2022年预售不可能全面取消,但不代表预售制会永远存在。事实上,目前已经有三个省在试点全部或部分取消预售,实行现房销售了,分别是海南、湖南、广东。

    最后,期房预售时代,大家买房一定要睁大眼,我们给买房人的建议有四个:1、尽量选择国企、央企开发商,尽量买交房周期短的楼盘;2、迈开腿,多去看工地,看楼盘是不是持续动工;3、尽量不购买疯狂打折促销的楼盘,打折是为了快速回款,某种程度上说明开发商很缺钱;4、当前的市场形势下,还在到处积极拿地的开发商,一般现金流不会差,其开发的楼盘大概率也可以购买。

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