深圳市风光 IC 资料图
高频次政策作用下，6月深圳二手房交易量再破5000套关口，并创近40个月新高。成交量回暖背后，“以价换量”仍在持续，且二手房在售量持续处于高位。
深圳市房地产中介协会指出，从2023年下半年以来持续至今的高频率“托市”政策使得房地产市场持续回稳，但高频的政策投放使政策成效的时效性相比过去大为缩短，也使得购房群体养成了所谓的政策会一点一点出台优化的“观望预期”。
6月二手房交易量创近40个月新高
根据深房中协统计，2024年6月全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）5309套，环比增长9.0%，同比增长66.3%。
深房中协指出，上半年在持续不断的楼市优化政策加持下，深圳二手房市场在春节假期返工后呈现良好走势，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。
另据统计，2024年上半年二手房买卖合同共计录得26864套，较2023年下半年增长23.7%，比2023年上半年增长28.8%。
深房中协监测数据显示，6月市场成交小于90平方米的房源占总量59.3%，较上月再次下降1.2个百分点，反映出当前楼市的“回稳”，主要还是依赖政策持续利好刺激下提前入市的改善型群体，刚需型群体持续处于“萎缩”状态。
从二手房价格而言，深圳当地中介反馈，“今年以来，市场逐步回暖，但成交量的上升，依然是以价换量得到的结果。”
深圳乐有家门店成交数据显示，上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于参考价的价格成交，较2023下半年增加了13个百分点。其中上半年低于参考价20%以上的房源占比达到26.45%，与2023下半年占比相比，增长了150%。
价格继续下行的背后是二手房在售量持续处于高位。
截至2024年7月1日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳全市有效在售二手房源62591套，对比6月1日统计的60958套在售房源增加1633套，环比增长2.7%。从月度走势看，在春节假期复工后，市场二手房在售量呈现持续增长态势，当前量较春节假期间在售量增加近1万套，反映年后在市场有所好转的背景下，业主出售意愿在持续上升。
6月新房住宅成交量环比增长46%
在高频政策释放下，深圳一二手市场仍存冷热不均。
6月，深圳新房住宅成交量环比增长46%，但2024年上半年数据同、环比仍呈下降态势。
深房中协数据显示，2024年6月全市新房共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%，其中新房住宅成交2927套，环比增长45.7%，同比下降4.0%。在5月深圳楼市政策的作用下，新房市场因交易统计节点等原因，5月市场未有明显起色，但随着政策效应的持续释放，新房市场活跃度在6月得以体现。
但另据统计，2024年上半年新房成交14470套，较2023年下半年仍呈现出下降22.6%，同比2023年上半年下降37.9%的态势。
据业内机构反馈，当前深圳市二手房相对同区域同品质的新房更具价格优势，导致当前新房市场的吸引力相比二手房市场优势不明显，甚至造成部分客群由新房市场转向二手房市场。
高频次政策“托市”成效明显，但容易产生“脱敏”效应
深圳市房地产中介协会指出，不难看出，2024年上半年房地产市场的持续回稳，主要还是得益于从2023年下半年以来持续至今的高频率“托市”政策，如从去年7月份开始实施“双证合一”，8月份“认房不认贷”，到年底“750豪宅线调整”，再到今年2月份放宽购房者社保/入户年限，4月份开展“以旧换新”，5月初“分区限购”政策优化，以及最新5月28日降首付比例举措等一系列优化政策的高频次、高密度的投放，共同造就了2024年上半年市场“高光”的表现。
深圳市房地产中介协会提到，反观当前市场总体情况，上述的任意一个优化举措，要是放在过去都能带来“王炸级”的成效。而当前如此高频的政策投放，基本做到了“月月有新政”，但市场的反应仍可以看出政策成效的时效性相比过去大为缩短；另外，就是政策的实际惠及且能真正带动实现成交的群体，依然以改善型客群为主，刚需群体里存在接续不上的问题。究其原因，除根本上房地产市场整体仍受制于当前大经济环境的影响外，还在于当前挤牙膏式的“月月有新政”举措，既对购房群体养成了所谓的政策会一点一点出台优化的“观望预期”，同时，因市场基本能猜准下一阶段调控政策的内容，导致市场对调控政策逐渐产生了“脱敏”效应，难以产生市场的持续高关注度。
对此，深圳市房地产中介协会认为，除了市场已预判的优化举措应出尽出外，是否考虑出台实质性能减少购房群体购房税费成本的政策，如契税减免、缩短增值税减免年限等。此外，持续纵向深化调控政策，比如彻底取消非核心区的限购举措，将商务公寓限售年限与住宅拉齐等，以此形成组合拳式多举措联动效应。